전세사기예방 완벽 가이드: 계약 전 꼭 확인해야 할 5가지

전세 계약, 몇 천만 원에서 억 단위의 보증금이 걸린 인생의 큰 결정이죠. 하지만 매년 수천 건의 전세사기 피해가 발생하고 있다는 사실, 알고 계셨나요? 이 글에서는 전세사기를 막기 위한 실제 전문가들이 강조하는 핵심 체크포인트 5가지를 누구나 알기 쉽게 정리했습니다. 계약 전 이 글을 꼭 읽고 안전한 거래 하시길 바랍니다.

1. 등기부등본 열람: 사기의 시작은 '잘못된 소유자'

전세사기의 70% 이상은 진짜 소유자와 계약하지 않는 데서 시작됩니다. 계약서에 이름이 있다고 안심하면 안 됩니다. 가장 확실한 방법은 등기부등본을 직접 열람하는 것이죠.

등기부등본에서 반드시 확인할 항목

소유자명과 계약 상대자의 이름 일치 여부 – 가족, 대리인 명의면 위임장 필요
근저당권, 압류, 가처분 등 설정 여부 – 보증금 반환 우선순위에 치명적
건물 전체가 아닌 한 세대면 ‘구분등기’ 되어 있는지 확인 – 다가구는 통짜 등기일 수 있음
소유권이전 접수된 매물인지 확인 – 이전 직전 매물은 위험 가능성 높음

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 열람 가능하며, 프린트 출력은 1통 700원입니다. 반드시 최신 날짜의 등본을 확인하세요.

2. 전입신고와 확정일자: 내 보증금을 지키는 법적 무기

많은 분들이 전세 계약서만 쓰면 보증금이 자동으로 보호된다고 오해해요. 하지만 법적으로 전입신고와 확정일자가 있어야만 '대항력'과 '우선변제권'이 생깁니다.

전입신고란?

주소지 관할 주민센터 또는 정부24에서 가능
전입신고일로부터 효력 발생 → 반드시 ‘실제 거주’ 전제로 가능

확정일자란?

계약서에 '받은 날짜 도장'을 찍는 행위 (주민센터에서 처리)
확정일자 없이 보증금 반환 우선권 없음

계약 당일에 바로 처리하는 게 가장 안전합니다. 하루 차이로 후순위가 되면 보증금을 못 받을 수도 있어요.

3. 전세보증보험 가입 여부 확인: '최후의 안전장치'

전세사기 피해자들이 가장 후회하는 말, “보증보험만 들 걸…”입니다. HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증 보험은 세입자가 안심하고 계약할 수 있는 강력한 수단입니다.

보증보험의 장점

임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 HUG에서 대신 지급
보험료는 보증금의 약 0.1~0.2%, 부담 적음
보증보험 가입 시 임대인의 신용·세금 체납 여부도 자동 체크

꼭 확인할 사항

임대인이 가입했는지 여부 (계약서에 특약으로 명시 요구)
세입자 스스로도 가입 가능 – 계약 체결 후 즉시 신청 권장

보험료보다 소중한 건 내 전 재산입니다. '설마 나한텐 안 생기겠지'라는 생각은 금물이에요.

4. 임대인 세금 체납 이력 확인: 보이지 않는 위험 요소

부동산 사기꾼들은 겉으로는 번듯한 신축 건물, 고급차를 타고 다니는 경우가 많습니다. 하지만 속을 들여다보면 세금 체납, 파산 이력 등이 있는 경우가 많죠.

이럴 땐 반드시 확인

임대인이 법인일 경우 – 신설법인, 휴면법인 사기 빈발
건물 소유자가 자주 바뀐 경우 – 권리관계 꼼꼼히 따져야 함
계약 조건이 지나치게 유리할 경우 – 의심해볼 필요 있음

확인 방법

임대인에게 '지방세 세목별 과세증명서' 요청
요청을 거절하거나 회피하면 계약 자체를 재검토

믿음도 좋지만 검증 없는 신뢰는 보증금 날릴 수 있는 지름길입니다.

5. 계약서 특약사항: 말보다 글로 남기는 게 안전

표준 임대차계약서는 기본적 내용만 포함되어 있고, 상세한 조율은 특약사항으로 넣어야 합니다. 계약 중 분쟁이 생겼을 때 특약사항이 법적 효력을 가지죠.

마무리하며: 전세사기는 지식이 최고의 무기

전세사기를 당한 피해자들의 공통점은 ‘한 번만 확인했더라면…’이라는 후회입니다. 이미 계약을 체결하고 보증금을 날린 후에는 되돌릴 수 없기 때문에, 사전에 꼼꼼히 따지는 것이 전부입니다.

오늘 꼭 기억해야 할 5가지

등기부등본 확인으로 소유주 검증
전입신고와 확정일자로 대항력 확보
전세보증보험으로 리스크 방어
임대인 체납 여부 확인으로 안정성 검토
특약사항 명시로 분쟁 예방

이 글이 여러분의 소중한 전세 계약을 안전하게 지키는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 지식을 갖춘 세입자만이 사기를 피할 수 있습니다. 오늘부터는 ‘모르면 당한다’가 아닌, ‘알면 피한다’로 바꿔보세요.

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